 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
1. VLAAMS GEWEST : VERLAGING REGISTRATIERECHT bij VERKOOP De verlaging van het registratierecht op onroerende transacties in het Vlaams Gewest is met ingang van 1 januari 2002 een feit : de regeling werd op 16 januari jl. in het Vlaams Parlement met terugwerkende kracht goedgekeurd. De Administratie heeft de nieuwe regeling overigens reeds (gedeeltelijk) van een “eerste” commentaar voorzien. Daarin staat onder meer te lezen dat de ontvangers van de registratie de nieuwe regeling al onmiddellijk mogen toepassen, ook al is zij (nog) niet officieel gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Verlaging tarieven Het algemeen verkooprecht op de overdracht van onroerende goederen bedraagt in het Vlaams Gewest voortaan nog slechts 10 i.p.v. 12,5 % (Fisc., nr. 821, p. 8). En op de aankoop van een in het Vlaams Gewest gelegen “kleine landeigendom”, “bescheiden woning” of een stuk grond dat “tot bouwplaats van een bescheiden woning moet dienen”, geldt voortaan een tarief van 5 i.p.v. 6 %. Bovenop deze algemene tariefverlaging, bevat het Decreet een specifieke verlaging van het verkooprecht voor natuurlijke personen die in het Vlaams Gewest een (nieuwe) hoofdverblijfplaats kopen (of bouwen), nl. het stelsel van de “meeneembaarheid” van in het verleden betaalde registratierechten (nieuw art. 613 t.e.m. art. 615 en nieuw art. 212bis t.e.m. 212quater W.Reg.) ; en het stelsel van het “abattement” (nieuw art. 46bis W.Reg.). Zie hierna.
2. DIVERSE AKTEKOSTEN Dit zijn de kosten voor het materiële werk : fiscale en hypothecaire opzoekingen, aanvraag getuigschriften, overschrijving hypotheekkantoor, zegels (+ 65,00 € ), enz… Zij bedragen in de totaliteit ongeveer van 400,00 € tot 600,00 € . Voor onze berekeningen wordt gemakkelijkheidshalve 600,00 € weerhouden. 3. HET HONORARIUM VAN DE NOTARIS Dit is bepaald bij Koninklijk Besluit, proportioneel en degressief, hetgeen inhoudt dat het percentage kleiner wordt naargelang de verkoopprijs hoger is. Bij aankoop van grond of van een bestaande woning wordt het ereloon berekend op de verkoopprijs in de akte. Bij aankoop op plan of in opbouw wordt het ereloon berekend op de prijs van de grond vermeerderd met de helft van de kostprijs van de voorziene bouwwerken. Per schijf hebben wij :
Op een verkoop van 62.000 € , zal het ereloon dus als volgt berekend worden :
SAMENGEVAT : De kosten voor aankoop van een woning (kadastraal inkomen 1.200,00 € ) van 62.000,00 € bedragen :
Prijsbewimpeling - tekortschatting De verkoop wordt gesloten mits 75.000,00 € , maar partijen komen overeen te laten beschrijven op 50.000,00 € . In dit geval spreekt men van “prijsbewimpeling”, voorzien in artikel 203 van het registratiewetboek. Bij de akte van aankoop leest de notaris dit artikel voor. “Ingeval van bewimpeling aangaande de prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd”. De bedoeling van de wetgever is duidelijk. Partijen moeten op de hoogte gebracht worden van het feit dat de wet sancties voorziet, wanneer zij hun fiscale verplichtingen niet naleven. Deze verplichting bestaat erin de werkelijke verkoopprijs in de akte te laten opnemen. Doen partijen dit niet, dan plegen zij opzettelijk fiscaal bedrog ; zij verbergen de waarheid teneinde minder registratierechten te moeten betalen. Verkoper en koper worden gestraft. Naast een aanvullend recht is er een boete verschuldigd en bovendien stellen beide partijen zich bloot aan correctionele sancties. Wordt de overeengekomen prijs van 75.000,00 € echter correct overgenomen in de akte, maar vindt de ontvanger van de registratie dat gelijkaardige eigendommen een merkelijk hogere verkoopwaarde hebben, dan zal hij een “tekortschatting” vaststellen. Het wetboek voorziet immers dat de registratierechten steeds moeten betaald worden op de werkelijke waarde. De overeengekomen prijs tussen verkoper en koper kan hiervan verschillen. Hoe wordt deze werkelijke waarde vastgesteld ? Op basis van vergelijkingspunten, d.w.z. door vergelijking met prijzen van gelijkaardige goederen, in dezelfde omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht. Wanneer er een gevoelig verschil is tussen deze waarde en de prijs in de akte, dan zal de ontvanger dit aan de koper mededelen. Terzelfder tijd vordert hij betaling van de aanvullende rechten en boeten. Is de koper verplicht de schatting van de ontvanger te aanvaarden? Hoegenaamd niet. Ook de ontvanger kan zich vergissen. De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen. Hij kan ander vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed, zoals :
Best maakt men een afspraak met de ontvanger om dit uit te praten en meestal zal er een minnelijke schikking uit de bus komen. Lukt dit niet, dan stelt de ontvanger een bijzondere procedure in, die bekend staat onder de benaming “controleschatting”. Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij de uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen. Behalve indien de ontvanger al te onredelijke eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke oplossing, veeleer dan te laten overgaan tot een controleschatting. Kan tekortschatting vermeden worden ? Wanneer de koper zelf weet dat hij een goede zaak heeft gedaan, kan hij altijd onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarin hij zegt dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs. De registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde en niet op de prijs vermeld in de akte. Zodoende kan de koper een mogelijke tekortschatting voorkomen. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Meeneembaarheid vroeger betaalde registratierechten Het stelsel van de “meeneembaarheid” viseert de situatie waarbij een natuurlijke persoon zijn aangekochte hoofdverblijfplaats verkoopt en een nieuwe aankoopt. Het registratierecht verschuldigd op die nieuwe aankoop mag dan (in zekere mate worden verminderd met het recht dat destijds betaald werd op de aankoop van de “oude” hoofdverblijfplaats. Oorspronkelijke aankoop … Wie het stelsel van de “meeneembaarheid” wil genieten, moet reeds vroeger ofwel een woning hebben aangekocht, ofwel een stuk bouwgrond hebben aangekocht en daarop een woning hebben opgericht. Het registratierecht (van 12,5 % of 6 %) dat destijds betaald werd op deze aankoop (van de woning of de bouwgrond) mag dan worden “meegenomen” : indien het onroerend goed in het Vlaams Gewest gelegen is. Rechten betaald in verband met aankopen in een ander Gewest kunnen niet worden meegenomen, aangezien die “niets hebben opgebracht voor de Vlaamse Schatkist” (M.v.T., Parl. St. Vlaams Parlement, 2001-2002, nr 963/1, p. 4). Aan de andere kant bevestigt de Memorie van Toelichting uitdrukkelijk dat ook de rechten die voor 1 januari 2002 (dus voor de regionalisering van het verkooprecht) werden betaald in verband met de aankoop van een hoofdverblijfplaats in het Vlaams Gewest, kunnen worden meegenomen (ook al kwam het verkooprecht in die periode niet of slechts gedeeltelijk ten goede van de Vlaamse Schatkist) (ibidem) ; indien het onroerend goed dienst doet als “hoofdverblijfplaats”. Hetgeen betekent dat de belastingplichtige “de woning effectief en voornamelijk” moet “bewonen” (ibidem); indien het recht verschuldigd was “overeenkomstig de artikelen 44, 53, 2° of 57” W.Reg., zijnde resp. het normaal verkooprecht (van 12,5 % vroeger en 10 % nu) en het verlaagd recht (van 6 % vroeger en 5 % nu) voor een “bescheiden woning” of een stuk grond voor de oprichting van een bescheiden woning. Opvallende afwezige : het verlaagd recht voor “landeigendommen” (art. 53,1° W.Reg.). Volgens de Memorie van Toelichting werd dit recht uitgesloten, omdat dergelijke goederen bestemd zijn voor “het landbouwbedrijf” en dus “heel wat meer kunnen omvatten dan enkel woningen” (M.v.T., l.c., p. 6). … gevolgd door verkoop en aankoop (of omgekeerd) De aldus “meegenomen” rechten kunnen worden “verzilverd” op het ogenblik waarop de belastingplichtige zijn huidige hoofdverblijfplaats verkoopt en een ‘nieuwe’ aankoopt. Dat “verzilveren” kan twee vormen aannemen. Verrekeningsstelsel : Gebeurt eerst de ‘verkoop’ en dan de ‘aankoop’, dan geldt er een verrekeningsstelsel : de ontvanger zal het “wettelijk aandeel” van de belastingplichtige in het recht verschuldigd op de nieuwe aankoop onmiddellijk verrekenen met zijn “wettelijk aandeel” in het ‘meegenomen’ recht (eventueel beperkt, cf. infra). Teruggavestelsel : Gebeurt eerst de ‘aankoop’ en dan de ‘verkoop’, dan geldt er een teruggavestelsel : op de aankoop van de ‘nieuwe’ hoofdverblijfplaats wordt het normaal verschuldigde recht betaald. Maar de belastingplichtige kan zijn “wettelijk aandeel” in dat recht terugvragen ten belopen van zijn “wettelijk aandeel” in het ‘meegenomen’ recht (zij het eventueel beperkt, cf. infra). Die teruggave zal gevraagd kunnen worden bij de verkoop van de ‘oude’ hoofdverblijfplaats. Voor de verrekening of teruggave moeten de volgende voorwaarden vervuld zijn : * nieuwe aankoop moet op een “tot bewoning aangewend of bestemd onroerend goed” slaan dat in het Vlaams Gewest is gelegen. De belastingplichtige moet er bovendien zijn “hoofdverblijfplaats” vestigen en heeft daar, na de datum van de authentieke aankoopakte, twee jaar tijd voor, indien de aankoop een woning betreft ; en drie jaar, indien het om een stuk bouwgrond gaat. Dat het om de “hoofdverblijfplaats” moet gaan, houdt volgens de Vlaamse Minister van Financiën in dat de belastingplichtige “langdurig” het nieuw aangekochte goed moet bewonen. Ingeval van “speculatie”, zo waarschuwt hij, kan het voordeel van de verrekening of teruggave worden herroepen (Verslag, Parl. St. Vlaams Parlement, 2001-2002, nr. 963/4, p. 5) ; * de verkoop (van de ‘oude’ hoofdverblijfplaats) en de aankoop (van de ‘nieuwe’ hoofdverblijfplaats) moeten “zuiver en eenvoudig” gebeuren. Volgens de Minister wordt met “zuiver” bedoeld, “dat de aankoop en de verkoop noodzakelijk moeten gerealiseerd zijn bij een contract van kop in de enge zin”. Zijn dus uitgesloten, verrichtingen zoals “ruil, afstand van onverdeelde rechten” en “de in de artikelen 129 en 130 W.Reg. bedoelde verrichtingen” (cf. verkrijging door vennoten van onroerende goederen die voortkomen van een vennootschap). Een “eenvoudige” aan- of verkoop houdt in dat “de eigendomsoverdracht onvoorwaardelijk moet zijn” (Verslag, l.c., p. 18). Noteer dat wat de initiële hoofdverblijfplaats betreft (waarvan de rechten worden meegenomen), het Decreet niet uitdrukkelijk vereist dat de aankoop ervan “zuiver en eenvoudig” gebeurde ; enkel de “verkoop” ervan moet zuiver en eenvoudig zijn. * de transacties moeten elkaar opvolgen binnen strikte termijnen : - in het verrekeningsstelsel (eerst verkoop, dan aankoop), moet de aankoop van de ‘nieuwe’ hoofdverblijfplaats vaste datum hebben binnen twee jaar te rekenen van de datum van de authentieke verkoopakte van de ‘oude’ hoofdverblijfplaats ; - in het teruggavestelsel (eerst aankoop, dan verkoop), moet de verkoop van de ‘oude’ hoofdverblijfplaats vaste datum hebben binnen twee jaar te rekenen van de datum van de authentieke aankoopakte van de ‘nieuwe’ hoofdverblijfplaats. Die termijn wordt met één jaar verlengd, indien de nieuwe aankoop een stuk bouwgrond betreft. Door de “vaste datum” als aanknopingspunt te nemen (i.p.v. het verlijden van de authentieke akte) wil de decreetgever vermijden dat het voordeel van de meeneembaarheid verloren zou gaan ingeval de tegenpartij weigert de akte te verlijden. Vaste datum kan immers ook worden verkregen door het ter registratie aanbieden van de “compromis”-akte (Parl. St. Vlaams Parlement, 2001-2002, nr 963/2, p. 2) ; * een aantal strikte formaliteiten moeten worden nageleefd. Die moeten in beginsel gebeuren in de ter registratie aangeboden authentieke akte waarbij de transactie die aanleiding geeft tot de verrekening of teruggave, wordt vastgesteld, zijnde respectievelijk de ‘nieuwe’ aankoop of de verkoop van de ‘oude’ woning. Maar zij mogen ook worden volbracht in een ander document dat ter registratie wordt aangeboden (cf. de voormelde hypothese van registratie van de compromis-akte). In die akte of dat document moet de belastingplichtige onder meer “uitdrukkelijk” om toepassing van de verrekening of de teruggave vragen, afschriften van “registratierelazen” toevoegen en bevestigen dat hij aan de gestelde voorwaarden voldoet (i;e. verklaren dat hij binnen de gestelde termijn in het nieuw aangekochte goed zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen, en dat hij de verkochte woning als hoofdverblijfplaats gebruikte “ten tijde van” de eerste transactie, d.i. dus, voor het verrekeningsstelsel, “ten tijde van de verkoop” van de ‘oude’ woning ; en voor het teruggavestelsel “ten tijde van” de nieuwe aankoop). Al de voormelde formaliteiten moeten vervuld zijn op het ogenblik van de aanbieding ter registratie. Maar voor het geval de belastingplichtige niet tijdig aan de vormvoorwaarden (b.v. de registratie-relazen) kan voldoen, heeft de decreetgever in een ‘vangnet’ voorzien dat toelaat na de registratie alsnog via een schriftelijk verzoek de ‘meeneembare’ rechten terug te vragen (van onmiddellijke verrekening kan geen sprake meer zijn, vermits de nieuwe aankoop per definitie reeds in geregistreerd). Vereist is dan wel dat de belastingplichtige bij de registratie reeds bevestigde dat voldaan is aan de voorwaarde inzake de “hoofdverblijfplaats” ; en dat het voormelde verzoek binnen zes maanden gebeurt te rekenen vanaf de registratie van, ofwel de nieuwe aankoop, ofwel de verkoop van de vorige woning (naargelang het verrekeningsstelsel dan wel het teruggavestelsel van toepassing zou zijn geweest bij de registratie). * wat ten slotte de teruggaveregeling betreft, mag de belastingplichtige bij de verkoop van zijn ‘oude’ hoofdverblijfplaats niet opteren voor de (federale) teruggaveregeling van artikel 212 W.Regi. (cf. de regeling waarbij 3/5 van het algemeen verkooprecht wordt teruggegeven, indien een woning binnen twee jaar na aankoop opnieuw wordt verkocht). Het Decreet sluit immers een cumul uit tussen de “Vlaamse” en de “federale” teruggaveregeling. Beperking Het decreet beperkt het verrekenbaar of teruggeefbaar bedrag : (1) het “wettelijk aandeel” van de belastingplichtige in de rechten op de nieuwe aankoop geldt als maximum ; anders gezegd, in het verrekeningsstelsel kan er nooit sprake zijn van een teruggave ; en in het teruggavestelsel kan een persoon nooit meer terugkrijgen dan de rechten die hij betaalde op de nieuwe aankoop ; (2) het verrekenbaar of teruggeefbaar bedrag kan “nooit meer bedragen dan € 12.500” (waarbij in geen indexatie van deze grens is voorzien). Koopt een persoon gezamenlijk met anderen een onroerend goed aan, dan wordt zijn maximaal verrekenbaar of teruggeefbaar bedrag bepaald “in verhouding tot de fractie die” hij “in het nieuw aangekochte goed” verkrijgt. Anders gezegd, de maximumgrens geldt niet per individu, maar per aangekocht goed. Ingeval meerdere personen gezamenlijk een onroerend goed aankopen, wordt de maximumgrens van hun meeneembare rechten dus bepaald “naar verhouding tot hun aandeel in het nieuw aangekochte goed”. Kopen b.v. twee personen gezamenlijk een onroerend goed (ieder voor de helft), dan mogen zij elk maximaal € 6.250 verrekenen of terugvragen (cf. Verslag l.c., p. 17). Sanctie Blijken de door de belastingplichtige afgelegde verklaringen onjuist te zijn, dan is hij, naast de verrekende of teruggegeven rechten, ook een boete verschuldigd gelijk aan die rechten. Hetzelfde geldt als hij niet tijdig zijn hoofdverblijfplaats in het nieuw aangekochte goed vestigt. Tenzij dat laatste te wijten is aan overmacht. In dat geval is volgens het Decreet geen boete verschuldigd. Abattement – Forfetaire vermindering De decreetgever heeft voorts nog voorzien in een forfaitaire vermindering (“abattement”) van de berekeningsbasis van de registratierechten met € 15.000. Deze vermindering geldt, kort gezegd, indien één of meer natuurlijke personen de volle eigendom “in zijn geheelheid” van een onroerend goed “zuiver en eenvoudig” aankopen met de bedoeling in dat goed hun hoofdverblijfplaats te vestigen. Vereist is wel dat de koper(s) op de datum van de aankoop niet “voor de geheelheid” (alleen of gezamenlijk) reeds eigenaar is (zijn) van een ander onroerend goed. Dit betekent dat een samenloop met het “teruggavestelsel” in de regel uitgesloten is : dit stelsel gaat er immers van uit dat eerst een (nieuwe) hoofdverblijfplaats wordt aangekocht, en pas nadien de oude woning wordt verkocht. Bij het “verrekeningsstelsel” zou een samenloop met het abattement wel mogelijk zijn (dan wordt de ‘nieuwe’ hoofdverblijfplaats pas aangekocht op het moment dat de oude al verkocht is). Maar het Decreet sluit een cumul tussen het stelsel van de meeneembaarheid en van het abattement uitdrukkelijk uit. De belastingplichtige zal hier dus moeten kiezen. Bij-abattement – Forfetaire vermindering Wanneer de kopers van een woning recht hebben op het “abattement”, hebben ze sinds 1 januari 2009 recht op een bij-abattement. Dit alleen als ze de bedoeling hebben om een hypothecaire inschrijving te nemen op die woning. Deze extra forfaitaire vermindering bedraagt steeds € 1.000. Inwerkingtreding De nieuwe regeling geldt retroactief met ingang van 1 januari 2002. De Administratie heeft inmiddels in een circulaire bevestigd, dat de datum van de overeenkomst tussen de partijen telt om na te gaan of de nieuwe regeling van toepassing is (circulaire nr. 3-2 van 17 januari 2002 ; zie ook Fisc., nr. 821, p. 8). Dit betekent dat de algemene tariefverlaging en het stelsel van het abattement van toepassing zijn, voor zover de aankoopovereenkomst vanaf 1 januari 2002 werd gesloten. Wat de meeneembaarheid betreft, moet men volgens de circulaire kijken naar het feit dat aanleiding geeft tot verrekening of teruggave : * voor het verrekeningsstelsel is vereist dat de onderhandse aankoopovereenkomst van de ‘nieuwe’ hoofdverblijfplaats van na 31 december 2001 dateert (waaruit kan worden afgeleid dat de verkoop van de oude woning voor 1 januari 2002 mocht plaatsvinden) ; * het teruggavestelsel mag worden toegepast, indien de overeenkomst tot verkoop van de ‘oude’ hoofdverblijfplaats vaste datum heeft gekregen na 31 december 2001 of dateert van na die datum (de circulaire maakt hier nog een voorbehoud, omdat dit punt blijkbaar nog verder onderzocht moet worden). Volgens de circulaire zullen “de ontvangers minstens tot einde april systematisch een verklaring vragen waarin de belastingplichtige moet bevestigen dat de overeenkomst dateert van na 31 december 2001” (aangezien de notariële akten “in regel” geen melding maken van de datum van de onderhandse overeenkomst). Inwerkingtreding van bij-abattement De nieuwe regeling geldt retroactief met ingang van 1 januari 2009. De Administratie heeft bevestigd dat de datum van de overeenkomst (het “compromis”) tussen de partijen telt om na te gaan of de nieuwe regeling van toepassing is. Dit betekent dat het bij-abattement van toepassing kan zijn, voor zover de aankoopovereenkomst uitwerking krijgt vanaf 1 januari 2009. Dus ook wanneer de aankoopovereenkomst getekend is voor 1 januari 2009, maar de termijn voor de eventuele opschortende voorwaarde(n) pas afloopt na 31 december 2008. Zie ook: fin.vlaanderen.be |
|
Deze informatie wordt U louter informatief aangeboden door De Immotheker |