1.      DE REGISTRATIERECHTEN BIJ AANKOOP

A.   De registratierechten worden berekend op de overeengekomen prijs, verhoogd met de bedongen lasten en bedragen normaal 10 %.  Wanneer men binnen de 2 jaar terug verkoopt krijgt men 3/5 van de federaal betaalde registratierechten terug, als men dit officieel vraagt zie eveneens hierna “ meeneembaarheid “.  Voor de berekening van deze termijn, moet rekening gehouden worden met de datum van het verlijden van de authentieke akte.
B.   Verminderde registratierechten
a)   Deze 10 % kan worden verminderd tot 5 % indien men een “bescheiden woning” koopt.  In dit geval moet men aan volgende voorwaarden voldoen (zie ook art. 54 (*) hierna) :
 
1.   enkel voor aankoop door een natuurlijk persoon ;
2.   geen andere woning in België in volle of blote eigendom bezitten ;
3.  

het gekochte goed mag slechts een maximum kadastraal inkomen (voor indexatie) hebben van

  • 745,00    €  indien men geen, 1 of 2 kinderen ten laste heeft ;
  • 845,00    €  indien men 3 of 4 kinderen ten laste heeft ;
  • 945,00    €  indien men 5 of 6 kinderen ten laste heeft ;
  • 1.045,00 €  indien men 7 of meer kinderen ten laste heeft.

OPGEPAST: Voor de toepassing van het verlaagd tarief moet steeds “een kandastraal kadastraal uittreksel “ gevoegd worden. Iedere aanvraag om een kadastraal uittreksel te bekomen zal voortaan verzonden worden naar de plaatselijke kadastercontrole, waar men vervolgens zal nagaan of het kadastraal inkomen van de in de aanvraag vermelde woning werd bepaald “ op grond van gegevens die nog steeds actueel zijn.” Vervolgens zijn er twee mogelijkheden:

  • Eerste mogelijkheid: uit het onderzoek blijkt dat het  kadastraal inkomen nog steeds actueel is; de aanvraag zal dan binnen de tien dagen worden teruggezonden; onmiddellijk daarna zal een uittreksel uit de kadastrale legger afgeleverd worden met de vermelding: “ kadastraal uittreksel geschikt om te worden gevoegd bij de aanvraag tot het verkrijgen van het verlaagde registratierecht ”
  • Tweede mogelijkheid: uit het onderzoek blijkt dat het kadastraal inkomen niet (meer) actueel is bv. omdat de eigenaar ondertussen verbouwingen heeft uitgevoerd zonder dit te melden aan de admin. Van van het kadaster; het kadastraal inkomen zal dan worden herschat en zal vervolgens aan de verkoper betekend worden. Het aldus herschat kadastraal inkomen zal definitief worden, hetzij na het schriftelijk akkoord van de verkoper, hetzij na een periode van twee maanden (cfr. de bezwaartermijn inzake de vaststelling van kadastrale inkomens), hetzij na afloop van de bezwaarprocedure. Zodra het herschat kadastraal inkomen definitief is, zal het kadastraal uittreksel worden uitgereikt dat dan het herschat bedrag vermeld. Het spreekt voor zich dat de toepassing van het verlaagd tarief geweigerd zal worden, zodra uit dit uittreksel blijkt dat het kadastraal inkomen de gestelde grens overschrijdt.

 
4.   Inschrijvingsplicht :  vanaf 24 juli 1998 geldt dat de koper of zijn echtgenoot ingeschreven moet zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het verkregen onroerend goed.  Deze inschrijving moet gebeuren binnen een termijn van drie jaar vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging en moet minstens behouden blijven gedurende een ononderbroken periode van drie jaar.
b)   Bij aankoop van een bouwgrond is geen rechtstreekse vermindering van registratierechten mogelijk.  Men moet eerst bouwen en daarna zien of men aan de hiervoor gestelde voorwaarden voldoet.  Indien dit het geval is moet de koper binnen twee jaar na vaststelling van het kadastraal inkomen, teruggave vragen van de registratierechten die hij boven het verlaagd recht heeft betaald (10 % - 5 %  =  5%).

Artikel 54 (*)

(*) Gewijzigd bij art. 36 van de wet dd. 19 juli 1979.

De onder 1. B. a) voorziene verlaging is niet toepasselijk op de verkoop van een onverdeeld deel, tenzij dit deel verbonden is aan een verdieping of aan een gedeelte van een verdieping van een gebouw verdeeld in appartementen.  De vermindering is evenmin van toepassing als de verkrijger en/of zijn echtgenote het geheel of een onverdeeld deel in volle of blote eigendom bezitten van één of meer onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen samen met dit van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt dan het maximum dat hierboven werd vermeld.  In afwijking van deze bepaling, wordt evenwel geen rekening gehouden met de onroerende goederen die door de verkrijger en/of door zijn echtgenote werden bekomen uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in opgaande lijn, mits het kadastraal inkomen het zojuist bedoeld maximum in 1. B. 3. niet overschrijdt met meer dan 25 %.

De vermindering wordt niet toegestaan indien de verkrijger en/of zijn echtgenote reeds een onroerend goed bezit(ten) dat geheel of gedeeltelijk als woning dient en dat anders dan uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn is verkregen.

 

2.  DIVERSE AKTEKOSTEN

Dit zijn de kosten voor het materiële werk : fiscale en hypothecaire opzoekingen, aanvraag getuigschriften, overschrijving hypotheekkantoor, zegels (+ 65,00 € ), enz…  Zij bedragen in de totaliteit ongeveer van 400,00 €  tot 600,00 € .  Voor onze berekeningen wordt gemakkelijkheidshalve 600,00 €  weerhouden

 

3.  HET HONORARIUM VAN DE NOTARIS

Dit is bepaald bij Koninklijk Besluit, proportioneel en degressief, hetgeen inhoudt dat het percentage kleiner wordt naargelang de verkoopprijs hoger is.  Bij aankoop van grond of van een bestaande woning wordt het ereloon berekend op de verkoopprijs in de akte.  Bij aankoop op plan of in opbouw wordt het ereloon berekend op de prijs van de grond vermeerderd met de helft van de kostprijs van de voorziene bouwwerken.

Per schijf hebben wij :

  Van               0      tot         7.500,00  €   

4,56 %

  Van     7.500,00     tot       17.500,00  €   

2,85 %

  Van   17.500,00     tot       30.000,00  €   

2,28 %

  Van   30.000,00     tot       45.495,00  €   

1,71 %

  Van   45.495,00     tot       64.095,00  €   

1,14 %

  Van   64.095,00     tot     250.000,00  €   

0,57 %

  Boven         250.000,00 €   

  0,057 %

Op een verkoop van 62.000 € , zal het ereloon dus als volgt berekend worden:

  4,56 %  op    7.500,00  €   

     342,00 € 

  2,85 %  op  10.000,00  €   

     285,00 € 

  2,28 %  op  12.500,00  €   

     285,00 € 

  1,71 %  op  15.495,00  €   

     264,96 € 

  1,14 %  op  16.505,00  €   

     188,16 € 

                   Totaal

  1.365,12 € 

SAMENGEVAT :

De kosten voor aankoop van een woning (kadastraal inkomen 1.200,00 € ) van 62.000,00 €  bedrage:

      Zie  1.  

  Registratierechten 10 %:

6200,00 € 

      Zie  2.  

  Forfaitair minimum aktekosten :

600,00 € 

      Zie  3.  

  Ereloon notaris :

      1.365,12 € 

 

   Totaal

    8.165,12 € 

Prijsbewimpeling  -  tekortschatting

De verkoop wordt gesloten mits 75.000,00 € , maar partijen komen overeen te laten beschrijven op 50.000,00 € .  In dit geval spreekt men van “prijsbewimpeling”, voorzien in artikel 203 van het registratiewetboek.  Bij de akte van aankoop leest de notaris dit artikel voor.  “Ingeval van bewimpeling aangaande de prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht.  Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd”.  De bedoeling van de wetgever is duidelijk.  Partijen moeten op de hoogte gebracht worden van het feit dat de wet sancties voorziet, wanneer zij hun fiscale verplichtingen niet naleven.  Deze verplichting bestaat erin de werkelijke verkoopprijs in de akte te laten opnemen.  Doen partijen dit niet, dan plegen zij opzettelijk fiscaal bedrog ; zij verbergen de waarheid teneinde minder registratierechten te moeten betalen.  Verkoper en koper worden gestraft.  Naast een aanvullend recht is er een boete verschuldigd en bovendien stellen beide partijen zich bloot aan correctionele sancties.  Wordt de overeengekomen prijs van 75.000,00 €  echter correct overgenomen in de akte, maar vindt de ontvanger van de registratie dat gelijkaardige eigendommen een merkelijk hogere verkoopwaarde hebben, dan zal hij een “tekortschatting” vaststellen.  Het wetboek voorziet immers dat de registratierechten steeds moeten betaald worden op de werkelijke waarde.  De overeengekomen prijs tussen verkoper en koper kan hiervan verschillen.
Hoe wordt deze werkelijke waarde vastgesteld ?  Op basis van vergelijkingspunten, d.w.z. door vergelijking met prijzen van gelijkaardige goederen, in dezelfde omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht.  Wanneer er een gevoelig verschil is tussen deze waarde en de prijs in de akte, dan zal de ontvanger dit aan de koper mededelen.  Terzelfder tijd vordert hij betaling van de aanvullende rechten en boeten.
Is de koper verplicht de schatting van de ontvanger te aanvaarden?
Hoegenaamd niet.  Ook de ontvanger kan zich vergissen.  De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen.  Hij kan ander vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed, zoals :

  • de slechte toestand, waarin het zich bevond toen hij het kocht, eventueel te bewijzen aan de hand van foto’s ;
  •  eenvoudige afwerking en gebruik van minderwaardige materialen ;
  •  geen modern comfort (geen ingerichte keuken, badkamer, dubbele beglazing, isolatie, centrale verwarming, …)
  • ...

Best maakt men een afspraak met de ontvanger om dit uit te praten en meestal zal er een minnelijke schikking uit de bus komen.
Lukt dit niet, dan stelt de ontvanger een bijzondere procedure in, die bekend staat onder de benaming “controleschatting”.  Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij de uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen.
Behalve indien de ontvanger al te onredelijke eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke oplossing, veeleer dan te laten overgaan tot een controleschatting.

Kan tekortschatting vermeden worden ?  Wanneer de koper zelf weet dat hij een goede zaak heeft gedaan, kan hij altijd onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarin hij zegt dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs.  De registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde en niet op de prijs vermeld in de akte.  Zodoende kan de koper een mogelijke tekortschatting voorkomen.

Deze informatie wordt U louter informatief aangeboden door De Immotheker