|
1. DE REGISTRATIERECHTEN
BIJ AANKOOP
| A. |
De registratierechten worden berekend op de
overeengekomen prijs, verhoogd met de bedongen lasten en bedragen
normaal 12,5 %. Wanneer men binnen de 2 jaar terug verkoopt krijgt
met 3/5 van de registratierechten terug, als men dit officieel vraagt.
Voor de berekening van deze termijn, moet rekening gehouden worden met
de datum van het verlijden van de authentieke akte. |
| B. |
Verminderde registratierechten
| a) |
Deze 12,5 % kan worden verminderd
tot 6 % indien men een “bescheiden woning” koopt. In
dit geval moet men aan volgende voorwaarden voldoen (zie ook
art. 54 (*) hierna) :
| 1. |
enkel
voor aankoop door een natuurlijk persoon ; |
| 2. |
geen
andere woning in België in volle of blote eigendom
bezitten ; |
| 3. |
het gekochte goed mag
slechts een maximum kadastraal inkomen (voor indexatie)
hebben van
-
30.000 frank indien
men geen, 1 of 2 kinderen ten laste heeft ;
-
34.000 frank indien
men 3 of 4 kinderen ten laste heeft ;
-
38.000 frank indien
men 5 of 6 kinderen ten laste heeft ;
-
42.000 frank indien
men 7 of meer kinderen ten laste heeft.
|
| 4. |
Inschrijvingsplicht
: vanaf 24 juli 1998 geldt dat de koper of zijn
echtgenoot ingeschreven moet zijn in het bevolkings- of
vreemdelingenregister op het adres van het verkregen
onroerend goed. Deze inschrijving moet gebeuren
binnen een termijn van drie jaar vanaf de datum van de
authentieke akte van verkrijging en moet minstens
behouden blijven gedurende een ononderbroken periode van
drie jaar. |
|
| b) |
Bij aankoop van een bouwgrond is
geen rechtstreekse vermindering van registratierechten mogelijk.
Men moet eerst bouwen en daarna zien of men aan de hiervoor
gestelde voorwaarden voldoet. Indien dit het geval is moet
de koper binnen twee jaar na vaststelling van het kadastraal
inkomen, teruggave vragen van de registratierechten die hij
boven het verlaagd recht heeft betaald (12,5 % - 6 % =
6,5 %).
Artikel 54 (*)
(*) Gewijzigd bij art. 36 van de wet dd. 19 juli 1979.
De onder 1. B. a) voorziene
verlaging is niet toepasselijk op de verkoop van een onverdeeld
deel, tenzij dit deel verbonden is aan een verdieping of aan een
gedeelte van een verdieping van een gebouw verdeeld in
appartementen. De vermindering is evenmin van toepassing
als de verkrijger en/of zijn echtgenote het geheel of een
onverdeeld deel in volle of blote eigendom bezitten van één of
meer onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen samen
met dit van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt dan het
maximum dat hierboven werd vermeld. In afwijking van deze
bepaling, wordt evenwel geen rekening gehouden met de onroerende
goederen die door de verkrijger en/of door zijn echtgenote
werden bekomen uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in
opgaande lijn, mits het kadastraal inkomen het zojuist bedoeld
maximum in 1. B. 3. niet overschrijdt met meer dan 25 %.
De vermindering wordt niet
toegestaan indien de verkrijger en/of zijn echtgenote reeds een
onroerend goed bezit(ten) dat geheel of gedeeltelijk als woning
dient en dat anders dan uit de nalatenschap van een bloedverwant
in opgaande lijn is verkregen.
|
| c) |
Ook voor landbouwgronden is deze
vermindering voorzien indien de gronden persoonlijk door de
verkrijger, zijn echtgenote en/of zijn/haar nakomelingen worden
uitgebaat. Indien men enkel grond bezit, mag het
kadastraal inkomen 13.000 frank niet overschrijven inbegrepen
het kadastraal inkomen van de aan te kopen grond. |
| d) |
Deze registratierechten (12,5 %)
kunnen verminderd worden tot :
-
6 % voor verkopingen aan
bouwmaatschappijen tot nut van het algemeen ;
-
5 % voor verkopingen aan
personen die hun beroep maken van de aankoop van onroerende
goederen met het oog op wederverkoop ;
-
1,5 % voor verkopingen aan de
koper die recht heeft op een regeringspremie.
|
|
2. DIVERSE AKTEKOSTEN
Dit zijn de kosten voor het materiële werk :
fiscale en hypothecaire opzoekingen, aanvraag getuig-schriften, overschrijving
hypotheekkantoor, zegels (+ 2.500), enz… Zij bedragen meestal
16.000 Bef tot 24.000 Bef. Voor de berekening wordt het maximum van 24.000
Bef weerhouden.
3. HET HONORARIUM VAN DE
NOTARIS
Dit is bepaald bij Koninklijk Besluit, proportioneel en
degressief, hetgeen inhoudt dat het percentage kleiner wordt naargelang de
verkoopprijs hoger is. Bij aankoop van grond of van een bestaande woning
wordt het ereloon berekend op de verkoopprijs in de akte. Bij aankoop op
plan of in opbouw wordt het ereloon berekend op de prijs van de grond
vermeerderd met de helft van de kostprijs van de voorziene bouwwerken.
Per schijf hebben wij :
|
Van
0 tot 300.000 frank
|
4,56
%
|
|
Van
300.001 tot 700.000 frank
|
2,85
%
|
|
Van
700.001 tot 1.200.000 frank
|
2,28
%
|
|
Van 1.200.001
tot 1.825.000 frank
|
1,71
%
|
|
Van 1.825.001
tot 2.575.000 frank
|
1,14
%
|
|
Van 2.575.001
tot 10.075.000 frank
|
0,57
%
|
|
Boven
10.075.000 frank
|
0,057
%
|
Op een verkoop van 2,5 miljoen frank, zal het ereloon dus
als volgt berekend worden :
|
4,56 % op 300.000
Fr
|
13.680
Fr
|
|
2,85 % op 400.000
Fr
|
11.400
Fr
|
|
2,28 % op 500.000
Fr
|
11.400
Fr
|
|
1,71 % op 625.000
Fr
|
10.688
Fr
|
|
1,14 % op 675.000
Fr
|
7.695 Fr
|
|
Totaal
|
54.863
Fr
|
SAMENGEVAT
:
De kosten voor aankoop van een woning
(kadastraal inkomen 45.000 Fr) van 2.500.000 frank bedragen :
|
Zie 1.
|
Registratierechten :
|
312.500 Fr
|
|
Zie 2.
|
Forfaitair minimum aktekosten :
|
24.000 Fr
|
|
Zie 3.
|
Ereloon notaris :
|
54.863 Fr
|
| |
Totaal
|
391.363 Fr
|
Prijsbewimpeling - tekortschatting
De verkoop wordt gesloten mits 3 miljoen frank, maar
partijen komen overeen te laten beschrijven op 2 miljoen frank. In dit
geval spreekt men van “prijsbewimpeling”, voorzien in artikel 203 van het
registratiewetboek. Bij de akte van aankoop leest de notaris dit artikel
voor. “Ingeval van bewimpeling aangaande de prijs en lasten of
overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd
gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen
verschuldigd”. De bedoeling van de wetgever is duidelijk. Partijen
moeten op de hoogte gebracht worden van het feit dat de wet sancties voorziet,
wanneer zij hun fiscale verplichtingen niet naleven. Deze verplichting
bestaat erin de werkelijke verkoopprijs in de akte te laten opnemen. Doen
partijen dit niet, dan plegen zij opzettelijk fiscaal bedrog ; zij verbergen de
waarheid teneinde minder registratierechten te moeten betalen. Verkoper en
koper worden gestraft. Naast een aanvullend recht is er een boete
verschuldigd en bovendien stellen beide partijen zich bloot aan correctionele
sancties. Wordt de overeengekomen prijs van 3 miljoen frank echter correct
overgenomen in de akte, maar vindt de ontvanger van de registratie dat
gelijkaardige eigendommen een merkelijk hogere verkoopwaarde hebben, dan zal hij
een “tekortschatting” vaststellen. Het wetboek voorziet immers dat de
registratierechten steeds moeten betaald worden op de werkelijke waarde.
De overeengekomen prijs tussen verkoper en koper kan hiervan verschillen.
Hoe wordt deze werkelijke waarde vastgesteld ?
Op basis van vergelijkingspunten, d.w.z. door vergelijking met prijzen van
gelijkaardige goederen, in dezelfde omgeving gelegen en in normale
omstandigheden verkocht. Wanneer er een gevoelig verschil is tussen deze
waarde en de prijs in de akte, dan zal de ontvanger dit aan de koper mededelen.
Terzelfder tijd vordert hij betaling van de aanvullende rechten en boeten.
Is de koper verplicht de schatting van de ontvanger te
aanvaarden?
Hoegenaamd niet. Ook de ontvanger kan zich
vergissen. De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen.
Hij kan ander vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed,
zoals :
-
de slechte toestand, waarin het zich bevond toen hij
het kocht, eventueel te bewijzen aan de hand van foto’s ;
-
eenvoudige afwerking en gebruik van minderwaardige
materialen ;
-
geen modern comfort (geen ingerichte keuken,
badkamer, dubbele beglazing, isolatie, centrale verwarming, …)
-
...
Best maakt men een afspraak met de ontvanger om dit uit
te praten en meestal zal er een minnelijke schikking uit de bus komen.
Lukt dit niet, dan stelt de ontvanger een
bijzondere procedure in, die bekend staat onder de benaming
“controleschatting”. Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij de
uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen.
Behalve indien de ontvanger al te onredelijke
eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke oplossing,
veeleer dan te laten overgaan tot een controleschatting.
Kan tekortschatting vermeden worden ?
Wanneer de koper zelf weet dat hij een goede zaak heeft gedaan, kan hij altijd
onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarin hij zegt dat
de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs. De
registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde en
niet op de prijs vermeld in de akte. Zodoende kan de koper een mogelijke
tekortschatting voorkomen.
|
